Mimers VD-blogg

Det har varit flera inslag den här veckan i både radio och tidningar om Mimers ombyggnationer. Det började med att Sveriges Radio gjorde ett nationellt inslag kring ombyggnationer och hyreshöjningar som man sedan följt upp i många större städer. Vad gäller ombyggnationen på Vallby så känner inte vi igen mediabilden av att ett stort antal människor skulle vara missnöjda med att området rustas upp eller att en stor grupp människor tvingas flytta på grund av hyreshöjningen.

När vi planerar att rusta upp en fastigghet eller en hel stadsdel lägger vi stor vikt vid att ha dialog med de boende. Vi har genomfört enkäter där alla på Vallby har fått chansen att tycka till om vad som behöver göras och haft tidig dialog med Hyresgästföreningen om ombyggnadsprogrammet, kostnader och behov av hyreshöjningar. Vi har haft många bostadsmöten där vi presenterat planerna och hur det påverkar hyran. Mimer har också anställt två ombyggnadssamordnare som har daglig kundkontakt. Hyresförhandlingarna har sedan genomförts med Hyresgästföreningen som tycker att höjningen är rimlig i förhållande till vad vi genomför. Dessutom skyddas nuvarande hyresgäster eftersom höjningen genomförs över flera år i tre steg. Därefter har hyresgästerna, så som lagstiftningen fungerar i Sverige, haft rätt att skriftligen ta ställning till ombyggnationen. I den första etappen har 259 hyresgäster av totalt 261 sagt ja.

Vi har full förståelse för att ett antal hyresgäster tycker att hyreshöjningen blir ansträngande. Det är ändå svårt för oss att inte genomföra ombyggnationen då en överväldigande majoritet faktiskt vill ha sina lägenheter ombyggda. Den aspekten har inte alls framkommit i media. Det har heller inte speglats att det faktiskt kostar stora pengar att genomföra en modernisering av lägenheterna. På Vallby kostar ombyggnationen ca 550 tkr per lägenhet. Det är ingenting som hyresgästerna redan har betalt för i sin hyra. I Sverige är det inte tillåtet att göra avsättningar för framtida underhållsinsatser. Skulle vi avstå från att ta betalt för de standardhöjande åtgärderna på Vallby så innebär det att alla andra kunder hos Mimer får bidra till en ombyggnation de inte berörs av. Det är inte heller riktigt! Dessutom finns det krav på att driva kommunägda bostadsbolag enligt affärsmässiga principer som vi måste förhålla oss till.

Hyreshöjningar vi genomför på Vallby kan också jämföras med nyproduktionshyror för att få ytterligare perspektiv. I nyproduktion har vi idag nivåer på 1500-1600 kr/m². När Vallby är ombyggt och klart kommer genomsnittshyran att vara ca 1000 kr/m² - för lägenheter som är nästan som nya. Det tycker vi är bra.

För att sammanfatta diskussionen så är det vår uppfattning att en mycket stor majoritet av kunderna på Vallby vill ha sina lägenheter renoverade. De allra flesta kommer också att ha råd att bo kvar. Det är också viktigt att komma ihåg att det vi gör nu måste hålla i 40-50 år tills det är dags för nästa renoveringsfas. Om vi bara går in och lappar och lagar så måste vi snart tillbaka. Då kommer slutnotan att bli betydligt högre.

Jag har arbetat på Mimer i hela 14 år och haft förmånen att ha flera olika jobb som alla varit både roliga och utvecklande. De sista sex åren som VD har varit de absolut bästa. Med hjälp av en massa duktiga medarbetare har Mimer lyft till en ny nivå. Bolaget har en mycket starkare finansiell ställning, kunderna är nöjdare, vi bygger nytt och bygger om och jobbar intensivt med hållbarhetsfrågor. Vi har också en ny modern organisation där jag tycker det känns som alla har landat och blivit trygga i sina roller. Även om det fortfarande finns mycket kvar att förbättra så hoppas jag att alla ni som bos hos oss ser allt bra som görs i vardagen.

Jag har funderat en del över min egen framtid på sista tiden och känt att det börjar bli dags för mig att anta nya utmaningar. Det är lätt att bli hemmablind efter några år. Nu har jag blivit erbjuden och accepterat ett annat jobb som VD för AB Stångåstaden i Linköping. En ny stad, ett större bolag och nya spännande uppgifter. Det är förstås med lite blandade känslor eftersom jag haft ett så otroligt kul jobb i Mimer och så många duktiga och trevliga kollegor. Jag kommer att sakna både Mimer och Västerås men jag vet att mitt beslut är bra på sikt, både för Mimer och för mig själv. Nu ser jag framemot att flytta till Linköping för att ta mig an ett nytt spännande uppdrag.

Jag kommer att jobba kvar några månader och slutar den 31 maj. Mimers styrelse har redan påbörjat jobbet med att rekrytera en efterträdare.

Året som gått har varit händelserikt - precis som vanligt i Mimer! Det är med stor glädje jag konstaterar att Mimer tog flera kliv framåt i vår årliga kundmätning. Vår största och viktigaste uppgift är att ta hand om alla våra befintliga kunder och ge en bra service. Den stora organisationsförändringen vi genomförde för två år sedan har satt sig och vi har en bra plattform att jobba vidare ifrån. Vår ambition är att bli ännu bättre. Mimers ekonomi är också bra och det är en trygghet för alla kunder nu när det ser ut som vi kommer att ha en svag konjunktur även under 2013. En stark ekonomi är en grundförutsättning för att kunna utveckla våra bostadsområden och utveckla vår service. Vi har även jobbat fram två stora och viktiga förnyelseprojekt på Vallby och Viksäng där vi börjar bygga om under 2013. Det känns mycket bra. Vårt miljöarbete har också stuckit ut under året där vi t ex fattat beslut om vindkraft, dragit igång en stor energisparkampanj, satsat på smarta elnät och genomfört massor av energisparåtgärder. Vi sänker inte takten utan fortsätter att hålla ett högt tempo under 2013. Vi har till exempel handlat upp en strategisk partnering för att bygga 200 nya lägenheter på Viksäng, Skiljebo och Vetterstorp som vi börjar startar under nästa år. Mimer har även deltagit i en ramavtalsupphandling som SABO genomfört där möjlighet ges att ropa av åttavånings punkthus till ett fast pris och en rimlig produktionskostnad. Jag återkommer förstås och berättar mer om våra nya projekt och projektidéer under nästa år.

Avslutningsvis vill jag tacka för året som gått och önska er alla en God Jul och ett Gott Nytt År.

Mimer har sedan länge en målsättning att sänka energiförbrukningen i fastigheterna. Vi satsar stora resurser varje år på olika former av tekniska åtgärder i det befintliga bostadsbeståndet. Vi gör det förstås när vi genomför större ombyggnationer men även löpande under året. Det vi bygger nytt är givetvis mycket bra ur energisynpunkt. Nu räcker det inte att ha hus som är energisnåla. Vi behöver hjälp av alla er som bor i husen också. Den här kampanjen syftar därför till att få oss alla att tänka om och fundera över hur vi använder energi. Om vi vill komma tillrätta med miljö- och klimatfrågorna krävs en beteendeförändring hos gemene man.

Jag tror och hoppas att den här kampanjen kan bidra på ett positivit sätt. En kampanj som med glimten i ögat ger oss de små smarta tipsen som gör att vi kan minska energiförbrukningen utan att ändra vår livsstil alltför mycket. Den kommer att pågå under ett helt år och fokusera på lite olika saker. Den första delen handlar om varmvattenförbrukning.

Jag tycker det är jättebra att det skrivs om bostadsbranschen. I lördagens VLT var det en stor artikel om systemet med presumtionshyror. Den här gången tycker jag det är viktigt att komplettera informationen så att ingen missförstår varför det är dyrare att bo i nyproducerade bostäder än i äldre fastigheter.

Presumtionshyra är ingen nyhet utan har funnits sedan 2006. System har kommit till för att den som investerar i bostäder ska känna sig trygg i att förutsättningarna för investeringen inte förändras genom att hyran annars kan bruksvärdesprövas. Mimer har mycket riktigt tillämpat systemet i några nya projekt. Den som läser artikeln kan lätt få intrycket att det är systemet med presumtionshyra som gör att det är höga hyror i nyproduktion. Det är fel. Vi har ett exempel i Mimer där vi har nya bostäder på Lillåudden i etapp I som är förhandlade utan presumtionshyra medan etapp II har det. Hyrorna är på samma nivå. Det gjordes också en jämförelse mellan en ny och en äldre Mimerlägenhet. Då är givetvis den nya bostaden mycket dyrare än den begagnade. Inte så konstigt. Jämför man en ny bil med en begagnad så tycker ingen att det är konstigt att den nya bilen är dyrare. Det har dock ingenting med presumtionshyra att göra.

Ett grundläggande problem i stora delar av landet är att det byggs alldeles för lite bostäder. I grunden anser jag att det beror på att  byggkostnaderna ökat långt mer än inflationen. Byggkostnaderna är givetvis orsaken till höga hyror i nyproduktion, inte systemet med presumtionshyra. Det finns förstås många förklaringsvariabler till kostnadsutvecklingen, t ex bristande konkurrens, högra materialpriser, ökade krav på energieffektivitet och tillgänglighet. Höga mark- och exploateringskostnader bidrar också. För Mimer och andra bolag som i huvudsak jobbar med hyresrätt försvåras nyproduktionen ytterligare av att hyresrätten som upplåtelseform är kraftigt missgynnad skattemässigt. De som bor i bostadsrätt och äganderätt har möjlighet att göra avdrag för räntor vilket den som bor i hyresätt inte kan. Det gör att kostnaden i en nyproducerad hyresrätt fördyras med ca 2000 kr per månad. Dessutom kan hyresrättinnehavaren inte göra ROT avdrag.

I Mimer lägger vi stor kraft på att hitta sätt att bygga mer till så rimlig kostnad som möjligt för att kunna erbjuda nya bostäder med hög kvalité som upplevs som prisvärda av våra kunder. Jag ser fram emot att media fortsätter att bevaka bostadsbranschen och gärna belyser problematiken kring stigande byggkostnader och hur hyresrätten missgynnas skattemässigt och hur det påverkar möjligheten att bygga nytt.

Vi har precis fått tillbaka resultatet av vår årliga stora kundenkät. Resultatet är överlag mycket positivt. Det viktigaste indexet om vår service gick upp från 80,1 till 81,7. Jämfört med andra stora bostadsbolag i landet är det ett toppresultat. Vi mäter en mängd olika saker och det är glädjande att det arbete som våra kvartersvärdar och vårt kundcenter gör är det som fortfarande får allra högst betyg. Ökningen av hela Serviceindex förklaras den här gången av att vi får mycket högre betyg för skötseln i våra bostadsområden. Vi har lagt ned ett mycket stort jobb det senaste året på att samverka och följa upp våra skötselentreprenörer. Vi har även genomfört nya upphandlingar som, vid utvärderingen, har mycket större fokus på kvalité istället för pris.

Vi får också mycket höga betyg för Profil, Valuta för hyran, Attraktivitet och Trend. Produktindexet, som är starkt kopplat till den fysiska kvalitén på våra lägenheter, allmänna utrymmen och utemiljöer, gick ned något. Här har vi ett gediget program kring förnyelse av ca 2000 lägenheter som vi håller på att genomföra. Vi är övertygade om dessa åtgärder är rätt när vi tolkar enkätsvaren från er som bor hos Mimer. Service på högsta nivå måste givetvis hänga ihop med lägenheter med modern standard.
Tack till alla som svarat på enkäten. Informationen är ovärderlig för oss. Vi gillar konstruktiva synpunkter eftersom de hjälper oss att utveckla verksamheten så att våra kunder blir ännu nöjdare i framtiden.

Fredrik Törnqvist
VD Bostads AB Mimer

Det har under de senaste åren diskuterats om flyttkedjor påverkar tillgången till bostäder eller inte. Vi har varit övertygade om att nya lägenheter skapar flyttkedjor som genererar fler bostäder på den reguljära bostadsmarknaden. För att få det underbyggt lät vi undersökningsföretaget Tyréns genomföra en flyttkedjeundersökning. Vi valde att genomföra undersökningen i kv Fyrtornet på Lillåudden med 106 nya bostäder. Våra kunder i de 106 lägenheterna kontaktades varav 85 svarade på undersökningen. Rapporten visar att det frigjorts många bostäder på marknaden i det befintliga beståndet, utöver Mimers nyproduktion. 32 hushåll kunde dessutom flytta till Västerås, varav 16 direkt in till Fyrtornets nyproduktion.

Bostäderna som blivit tillgängliga är både större och mindre än nyproduktionen. Både dyrare och billigare än nyproduktionen. Olika typer av hushåll har kunnat hitta en passande bostad. För varje nybyggd lägenhet har ytterligare 1.6 bostäder kommit ut på marknaden (faktorn är statistiskt uträknad). 106 nyproducerade lägenheter gånger faktorn 1.6 skulle resultera i 170 tillgängliggjorda bostäder i Västerås utöver nyproduktionen – totalt 276 bostäder. Och egentligen är det ännu fler eftersom vi inte räknar med bostäder som frigörs i andra städer. Slutsatsen är att nyproduktionen är mycket viktig för stadens tillväxt. I de nyinflyttade hushållen finns ofta fler än en skattebetalare - och det är bra för Västerås.

Mimer har en vision att bli Sveriges bästa bostadsföretag. Jag får ganska många frågor både internt och extern om hur vi tänker mäta och följa upp vår höga ambition. För mig är det dels en tydlig viljeyttring i visionen men det måste förstås också kunna mätas och följas upp på olika sätt. I vår affärsplan har vi därför satt upp mål inom fem strategiska områden där vi tar sikte på de som är bäst i Sverige. De strategiska områdena är Ekonomi, Kunder, Medarbetare, Utveckling & hållbarhet och Processer.

Fastighetsbranschen är en gammal bransch med mycket traditioner och det har hänt oerhört mycket på senare år. Man behöver inte gå tillbaka så många år för att konstatera att kärnverksamhet förr var att bygga hus och ta hand om husen ur ett tekniskt perspektiv. Då var inte kunderna i fokus på samma sätt. Det synsättet bestämde vi oss för att ändra på för drygt tio år sedan. Hos Mimer är kunderna kärnverksamhet, inte husen!

Nu vänder jag mig till dig som bor hos Mimer. För att vi ska kunna erbjuda ett ännu bättre boende så frågar vi varje år hur vår verksamhet fungerar genom en årlig kundundersökning. För att manifestera vikten av era svar så har vi börjat dela ut enkäten personligen. Därför har alla Mimers medarbetare, inklusive bolagets ordförande, varit ute på förmiddagen idag och träffat kunder och delat ut enkäter. Alla har haft i uppdrag att prata med minst fem hyresgäster vilket gör att vi tillsammans träffat minst 500 av er idag. Era svar är viktiga för oss så har du fått en enkät i brevlådan så ta chansen och tyck till. Vi behöver din hjälp för att nå vår vision!

Vi har precis haft styrelsemöte i Mimer. En fråga som diskuterades var om vi i företaget ska satsa på egen vindkraft. Det finns några lyckade exempel på bostadsbolag ute i landet som investerat i vindkraft.När vi räknat på en investering tror vi att det finns goda möjligheter att få lönsamhet i egen vindkraftproduktion. Ni som följer elprisutvecklingen vet också att det är en otroligt volatil bransch där priset är mycket svårt att förutsäga. Med egen produktion blir det enklare för oss att i förväg förutsäga vilka kostnader vi kommer ha för bolagets fastighetsel1). Dessutom, vilket förstås är det allra viktigaste, så bidrar vi till ett bättre klimat!

Mimers styrelse tyckte att det var en mycket bra idé och har gett ledningen i uppdrag att gå vidare och handla upp egen vindkraftproduktion. Tanken är att vi ska producera ungefär hälften av den el vi förbrukar.

1) Fastighetsel är den el vi förbrukar för belysning i trapphus och på gårdar, för att driva fläktar, hissar, undercentraler med mera.

 I ett fullsatt konserthus fick Mimer ta emot utmärkelsen Årets Marknadsförare för vårt arbete med Framtidslägenheten. Jag är både stolt och glad över utmärkelsen och att frågor kring framtidens boende får stor uppmärksamhet.

Hela projektet med Framtidslägenheten har varit lyckat. Vi har tagit sikte på hur vi bor och lever år 2026. Det är inte bara teknik utan också trygghetsfrågor, familjesammansättning, mat, renoveringsteknik med mera. Vi håller för närvarande på att utvärdera vad vi kan använda skarpt i vår verksamhet redan idag. En sak som vi beslutat att arbeta vidare med är smarta elnät som finns i Framtidslägenheten. Smarta elnät är ett elnät som på ett intelligent sätt kan integrera aktiviteter från både producent och förbrukare. Det möjliggör t ex lokal elproduktion, lokal ellagring, anslutning av elfordon, smarta elmätare och styrning av laster.

I Västerås driver ABB AB, Mälarenergi AB och Bostads AB Mimer ett projekt för att utveckla smarta elnät och smarta hem i befintlig bebyggelse. Syftet är att testa nya systemlösningar inom befintligt bostadsbestånd, tillsammans med de boende, för att möjliggöra en omställning till hållbar elproduktion. Ett första test med boende kommer att genomföras i en fastighet på Vallby som står inför renovering. Vi tycker det ska bli mycket spännande att se om det fungerar på riktigt och om våra kunder tycker att det gör deras boende lite bättre!