Riskhantering

Inför varje års verksamhetsplanering görs riskanalyser på flera nivåer inom företaget. Varje avdelning gör tillsammans en riskbedömning av de områden de möter i sitt arbete men har också strukturerade möjligheter att lyfta sådant man anser vara bolagsrisker.

De bolagsövergripande riskerna baseras på omvärldsbevakning samt synpunkter från intressenter. Riskerna bedöms och prioriteras. Utifrån denna bedömning upprättas åtgärdsplaner, dels för varje avdelning, dels för bolaget som helhet. Som stöd för genomförande och kontroll av efterlevnad finns företagets policys, riktlinjer, kontroller och revisioner. Inför 2020 bedömdes nedan beskrivna risker som betydande för Mimer. Vid denna bedömning fanns ingen farhåga gällande en kommande global pandemi.

Social oro

Flera områden i Västerås upplever idag en ökad oro med en ökande grad av kriminalitet och droghandel och drogmissbruk. I några av dessa områden är Mimer den största fastighetsägaren, vilket även ställer höga krav på bolagets förvaltning. Vi ser att den sociala oron ökar i samhället och märker effekter inom flera områden, som att hyresgäster störs av andras sätt att leva, ökad trångboddhet, ökade ekonomiska svårigheter och lägre grad av sysselsättning. Konkret ser vi effekterna i de kundsynpunkter vi får in på olika sätt som en ökad andel hyresgäster som anser sig störda av grannars sätt att leva jämfört med andra trivselfrågor. En annan effekt är hur ekonomiska aspekter påverkar våra hyresgäster. I vissa av våra områden är sysselsättningsgraden låg och den förmodade trångboddheten hög. Vi vet också, med Västerås stads statistik som källa, att barnfattigdomen i våra områden fortfarande ökar.

Hantering av risk

Inför 2020 valde vi att ha extra fokus på stadsdelsutveckling. Processen för att öka trygghet, sammanhållning och sysselsättning ska bli tydligare, mer mätbar och mer effektiv för att förbygga och förbättra effekterna av ovan beskrivna risk. Under tiden detta arbete byggs upp arbetar vi på flera plan för att minska effekterna av den ökade sociala oron, både i samverkan med andra goda krafter och enskilt. Mötesplatser och samråd i olika frågor ger hyresgästerna möjlighet att mötas för att lära känna varandra och samarbeta vilket gör att den ömsesidiga respekten ökar. Vi arbetar intensivt mot oriktiga hyresförhållanden genom ökad kontroll och för att öka tryggheten arbetar vi ständigt med åtgärder och aktiviteter i våra fastigheter, på våra gårdar och i hela bostadsområden. Detta arbete sker bland annat genom stadsdelsutveckling, våra trygghetsvärdar, vårt trygg- och säkerhetsarbete samt vår dagliga förvaltning och närvaro i bostadsområdena. För att konkretisera arbetet och göra det mätbart följer vi utvecklingen av vårt trygghetsindex. Detta mäts i kundenkäten varje månad.

Ny- och ombyggnation – investeringsutrymme och vakansgrad

Västerås är en expansiv ort som idag lockar till sig nya företag. Detta tillsammans med en högskola som utvecklas och övriga samhällsförändringar i stort leder till att staden växer. Befolkningsökningen ligger på ca 1 500 invånare per år. En takt som bedöms fortsätta och även öka framöver. Befolkningsutvecklingen leder till att det behöver byggas totalt 1 250 lägenheter i Västerås per år under en lång tid framöver. För Mimer innebär detta en byggtakt på cirka 200 nya bostäder per år. Med dagens olika förväntningar på byggnation och från hyresgäster på lägenheters utformning har det visat sig svårt att uppnå önskad avkastningsnivå på rådande byggmarknad. Priset för nyproduktion är högt och både hyresregleringen och marknaden gör det svårt att ta ut hyror som ger avkastning på investeringen de första åren. Trots bostadsbrist kan detta innebära en risk för vakanser i nyproduktionen då individer kan ha svårt att efterfråga de dyrare bostäderna.

För att hålla en god underhållstakt bör Mimer renovera 250–300 lägenheter per år. De flesta fastigheter har en mycket god lönsamhet vid tiden för renovering, en nivå som är omöjlig att bibehålla efter renoveringen. Detta beror på höga byggpriser samt på begränsningar i möjligheten att justera hyran, vilket dels beror på att dagens hyressättningsmodell inte fullt ut kompenserar för nedlagda kostnader, dels att hyrorna skulle öka kraftigt för de boende. Risken för minskat kvarboende finns vid dessa nödvändiga renoveringar.

Hantering av risk

Nyproduktion
De byggnationer som är allra mest kostsamma är när vi ritar och bygger specifikt för en plats. Bästa pris kan vi uppnå på mark och lägen som är lämpliga för serieproducerade hus. Med tanke på att vi redan har nära hälften av periodens byggande inplanerat med platsspecifika hus så kommer vi att inrikta oss på att fylla på vår reserv med serieproducerade hus och nyttja investeringsstödet där det är möjligt. Detta gör att vi i slutändan får ner hyrorna till mer prisvärda boenden och vakansrisken minskar betydligt.

Ombyggnation
Renoveringstakten och den plan som styr arbetet är väsentlig i arbetet med att hålla beståndet väl underhållet. Gällande hyresgästerna erbjuds de bland annat direktflyttar, det vill säga att de exempelvis erbjuds en mindre lägenhet att flytta till för att minska hyreskostnaden, att den nya hyran trappas in, olika val i omfattningen på renoveringen samt samrådsdeltagande i renoveringsprojektet.

Den finansiella marknadens utveckling

Effekterna av förändringar på finansmarknaden påverkar oss i hög grad. En procents ränteuppgång innebär cirka 50 Mkr i ökade kostnader, vilket i sin tur påverkar Mimers resultat negativt. Osäkerheten är stor gällande när räntehöjningar sker på marknaden. I kommunkoncernen Västerås stadshus AB, där Mimer ingår, sker all kapitalförsörjning och riskhantering centralt genom stadens internbank.

Hantering av risk

Verksamheten regleras av en koncerngemensam finanspolicy med riskbegränsande regler som avser kommunkoncernens samlade skuldförvaltning. Riskerna följs upp på aggregerad nivå och redovisas löpande till Mimer samt till kommunstyrelsen.

Extremt väder (miljö- och klimatpåverkan)

Förekomsterna av extremt väder väntas öka med mer regn, varmare temperaturer och höjda vattennivåer. Före 2018 års värmebölja och skyfall var det svårt att bedöma de vardagliga effekterna av extremt väder, men efter några av de senaste somrarnas ihållande värmeböljor och regnoväder ser vi vissa effekter som påverkar oss, exempelvis ett ökat missnöje med inomhusklimatet hos hyresgästerna och ett ökande antal vattenskador. Ytterligare riskfaktorer för klimatet ligger i vår dagliga förvaltning, främst gällande energianvändning, transporter, byggande och avfallshantering.

Hantering av risk

I det större perspektivet arbetar vi med energi- och miljöåtgärder för att minska vårt klimatavtryck. Detta är långsiktiga val i vår förvaltning. Tyngdpunkten i vårt arbete ligger här på väsentlighetsområden som svarar upp mot våra risker i förvaltningen samt vår påverkan i hela produktions- och förvaltningskedjan.

Gällande de direkta riskerna vid extremväder motverkar vi det genom att vid nybyggnation bygga enligt Miljöbyggnad nivå silver som t. ex. hanterar värmeinstrålning samt att på olika sätt genomföra åtgärder som fördröjer dagvatten. I övrigt har vi ökat fokus i vår underhållsplan för att täta våra byggnader. Kommunen har också genomfört riskanalyser för höjda vattennivåer, och styr genom detaljplan att det inte byggs inom riskområden, vilket gör att vi leds av det i vårt arbete. Hur vi hanterar dessa risker styrs genom vår hållbarhetspolicy samt i vårt energi- och miljöledningssystem.

Inköp och korruption

Mimer hanterar stora inköpsvolymer. Inköp sker vid många olika tillfällen och av många olika personer. Sammantaget utgör detta en risk för korruption men även att Mimer inte får varor och tjänster till önskad kvalitet, leveranstid och kostnad. Detta kan ge en väsentlig påverkan på vår leverans av service till hyresgästerna, på vårt utförande av om- och nybyggnadsprojekt samt på vår lönsamhet. En ytterligare risk gällande inköp är överprövningar av upphandlingar. Dessa kan innebära att vi inte kan utföra planerade projekt enligt plan eller utföra tjänster för våra hyresgäster.

Hantering av risk

Det finns alltid en risk för korruption och mutor men Mimer har policys, processer och system för att minimera denna. För att minska risken utifrån alla dessa aspekter är hela företaget utbildat i vår inköpsprocess, inköpspolicy samt mutpolicy med underliggande riktlinjer och rutiner. De senaste tre åren har Mimer byggt upp en ny inköpsorganisation och är nu rustat för att öka vår affärsmässighet genom hela inköpsprocessen, det vill säga genom att sluta bra avtal samt följa upp efterlevnad under avtalstiden.